La révision des loyers peut être appliquée tous les ans "révision annuelle" ou tous les trois ans "révision triennale".

Les parties (bailleur et locataire) choisissent (en le précisant dans le bail), la date de la révision. Cette date est souvent celle de l'anniversaire du bail mais peut aussi être le 1er janvier ou une autre date etc.

Le contrat de bail doit également quel indice a été choisi, (en dehors des indices liés à l'activité du locataire ou au local) deux indices sont appliqués:

- L'ILC "Indice des Loyers Commerciaux"

- L'ICC "Indice du Coût de la Contruction" 

Ces indices sont calculés et publiés chaque trimestre par l'INSEE (voir tableau des indices).

Le bailleur peut, par voie d'huissier et à condition de respecter un préavis minimum de deux trimestres civils entiers, donner congé à son locataire. Trois possibilités, le bailleur donne:

-congé avec offre de renouvellement avec souvent proposition d'un nouveau  loyer,

- congé sans offre de renouvellement en proposant une indemnité d'éviction,

- congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d'éviction en cas de non-respect d'une ou de plusieurs clauses du bail commercial.

Si le locataire ne veut pas renouveler le bail commercial, il peut mandater un huissier pour signifier son départ au bailleur au terme du bail.

Ce congé doit être donné dans un délai au minimum de deux trimestres civils entiers.

Contrairement au bail d'habitation dépendant de la loi du 6 juillet 1989, si aucune partie (bailleur ou locataire) ne se manifeste, le bail commercial arrivant à la fin de la durée prévue ne se renouvelle pas par tacite reconduction, on dit qu'il se poursuit par tacite reconduction.

En fait, on est toujours dans le bail initial mais la date de fin de bail est incertaine.

Comment procéder au renouvellement du bail commercial?

Renouvellement demandé par le bailleur:

Au moins six mois avant la fin du bail, le bailleur donne congé avec offre de renouvellement à son locataire, et ce, par voie d'huissier uniquement. Si le bailleur souhaite augmenter le loyer, il doit en préciser le montant dans l'acte extrajudiciaire.

Renouvellement demandé par le locataire:

SIX mois (+ 1 jour) avant la fin du bail et sinon à tout moment de la poursuite du bail, toujours par voie d'huissier, le locataire demande à son propriétaire le renouvellement de son bail.

Dès que le bailleur a donné son accord,et sauf avis contraire, le bail est renouvelé dans les mêmes termes que le bail initial (durée, loyer, charges et conditions).

A l'issue du bail commercial, et au moins six mois (deux trimestres civils) avant la fin du bail, le bailleur peut, par acte extrajudiciaire, donner congé à son locataire sans offre de renouvellement mais en lui proposant une indemnité d'éviction.

Généralement, cette indemnité est calculée soit sur la valeur du fonds de commerce soit sur la valeur du pas de porte.

Le pas de porte ou droit d'entrée est une somme demandée par le propriétaire des murs au preneur du local, auquel se rajoutent les loyers.

Il s'agit des activités autorisées dans le contrat de bail. Ces activités doivent pouvoir se pratiquer dans le local concerné (normes d'hygiène, de sécurité, d'accès etc.) et être conformes au règlement de copropriété s'il en existe.

Le bail peut soit limiter la destination en n'autorisant que l'activité exercée par le titulaire de ce bail (par ex. salon de coiffure), soit élargir la destination avec des mentions comme " tous commerces", "tous commerces sauf activités bruyantes, malodorantes et contraires aux bonnes moeurs", "tous commerces sauf restauration et salon de  coiffure" (pour respecter une clause de non-concurrence par exemple).

Cependant, avec l'accord express du bailleur, le locataire peut adjoindre, à l'activité principale, des "activités connexes ou complémentaires".

Afin de protéger le fonds de commerce, le législateur a imposé une durée minimale de 9 ans mais le bail peut avoir une durée beaucoup plus longue selon la volonté des parties. Si la durée dépasse 12 ans, le bail doit être authentique c'est-à-dire rédigé par un notaire.

A l'issue du bail commercial, le bailleur peut soit réviser le loyer selon l'indice prévu au bail soit l'ILC (indice des loyers commerciaux) soit l'ICC (indice du coût de la construction), ou alors demander une augmentation plus importante du loyer, estimant que la valeur locative du local a augmenté (voir "valeur locative").

La proposition de ce nouveau loyer doit être précisée dans l'acte extrajudiciaire donnant congé avec offre de renouvellement.

Locaux dans lesquels s'exerce une activité commerciale, industrielle ou artisanale par des commerçants, chefs d'entreprise ou artisans, immatriculés au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

bailleur: propriétaire qui loue le local - preneur: futur locataire

acte extrajudiciaire: obligation de mandater un huissier -signifier: agir par voie d'huissier

notifier: envoyer une lettre recommandée-

destination: activités autorisées au bail-

propriété commerciale : droit au renouvellement du bail

acte authentique: rédigé par un notaire

Le bail professionnel s'adresse aux professions libérales telles que les professions médicales et para médicales, les avocats, les experts-comptables, les géomètres, les architectes etc.

Le bail professionnel a une durée de six ans, renouvelable pour la même période.

Congé par le locataire: le locataire peut donner son congé de six mois, à tout moment du bail, sans avoir l'obligation de donner un motif au bailleur, ce congé doit se donner dans les formes prévues au bail.

congé par le bailleur: le bailleur ne peut pas donner congé à son locataire avant la fin du bail.

Les villes peuvent appliquer une taxe sur les enseignes, taxe calculée selon la superficie de l'enseigne.

Sauf avis contraire du conseil minicipal, sont exonérées les enseignes dont la superficie est inférieure à 7m².

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